房企債務(wù)壓力短期內(nèi)或許仍無明顯改善。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月國內(nèi)房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約為481億元，同比大降7成，整體發(fā)債規(guī)模較去年12月環(huán)比減少7%，其中仍以境內(nèi)債為主，且發(fā)行主體分化明顯。從融資成本與周期來看，境內(nèi)外債平均票面利率一下一上，但整體發(fā)行期限普遍縮短，市場信心有待恢復(fù)。

此前就有多家機(jī)構(gòu)分析，2022年仍是房企償債高峰，形勢依然緊張。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年年內(nèi)房企到期債券總額接近萬億元，1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模均超過千億，其中1月資金缺口約為570億元?？紤]到銷售市場持續(xù)下行表現(xiàn)，房企亟需突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

就在2月8日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，被視為重磅利好信號。不過有資深地產(chǎn)行業(yè)研究人士對記者表示，當(dāng)前行業(yè)整體形勢嚴(yán)峻，邊際放松的政策有望進(jìn)一步加碼，但具體效果還要看金融機(jī)構(gòu)和房企執(zhí)行情況。多家機(jī)構(gòu)分析，收并購類融資或成為今年債市的新趨勢。

房企開年融資規(guī)模大降

貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企2022年1月雖然繼續(xù)保持了去年四季度月均500億元左右的發(fā)債規(guī)模，但相比12月環(huán)比下降了7%。其中，境內(nèi)外債券分別占比70%、30%，后者規(guī)模雖然較上月（基數(shù)較低）環(huán)比翻倍，但占比相比去年同期下降了24個百分點(diǎn)。從歷史數(shù)據(jù)來看，1月是房企海外債集中發(fā)行的月份，但今年1月融資不足百億元，在機(jī)構(gòu)評級下調(diào)潮中海外債融資能力短期內(nèi)或難以恢復(fù)。

信用債方面，房企1月發(fā)行規(guī)模與上月相當(dāng)，但融資目的出現(xiàn)變化，主要表現(xiàn)為并購融資鼓勵政策逐漸落地，其中招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)分別發(fā)行了12.9億元和10億元的并購債，并有多家銀行發(fā)行或計(jì)劃發(fā)行并購主題債券。貝殼研究院分析，收并購融資將成為未來優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

但境內(nèi)債的融資主體仍以國企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)為主，48筆境內(nèi)債券中41筆由國有企業(yè)發(fā)行，這進(jìn)一步影響了整體融資成本，平均票面利率3.51%環(huán)比下降了54個基點(diǎn)。對比明顯的是，同期境外債券融資平均票面利率8.63%，較上月大幅上漲263個基點(diǎn)，發(fā)行主體除了碧桂園、綠城中國等頭部房企外，部分存在負(fù)面輿情的房企發(fā)債導(dǎo)致境外債券利率分化進(jìn)一步加劇，利率闊度從2.30%提升至13.50%。

另一個體現(xiàn)市場信心不足的現(xiàn)象是，1月房企發(fā)行的多為短債，發(fā)行期限普遍縮短。其中，境內(nèi)債券一年內(nèi)短期債券占比升高至29%，平均發(fā)行期限較上月減少約1.1年降至3.9年；境外券融資發(fā)行平均期限為1.4年，較上月減少約0.3年。具體來看，1月新增10筆境外債中，有8筆是1年內(nèi)到期的短期債券。

利好頻出，但短期償債壓力不減

2022年，房企面臨的主要壓力正是來自到期債務(wù)與融資之間的巨額缺口。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022～2025年是房企美元債兌付高峰期，其中2022年到期規(guī)模雖較2021年有所減少但仍是未來四年房企償債壓力最大的年份，總到期規(guī)模超過500億美元。貝殼研究院此前有數(shù)據(jù)顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億。僅看1月份，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元，雖較去年同期減少27.3%，但環(huán)比去年12月大幅增加79.4%。以此計(jì)算，1月行業(yè)到期債務(wù)凈額570億元。

克而瑞研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，同比下降39.6%，較2021年月均水平降低43%。其中，重點(diǎn)監(jiān)測的29個城市中一線城市成交面積環(huán)比下降21%，同比跌幅擴(kuò)大至38%；二、三線城市成交面積同、環(huán)比跌幅都在40%以上。結(jié)合銷售市場下行表現(xiàn)，房企亟需突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

各家房企正在為此積極行動。除碧桂園、萬科、融創(chuàng)、中糧、華發(fā)等開啟融資計(jì)劃外，各家房企也在爭取到期海外債的妥善處理。1月，有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，碧桂園等則多次宣布提前贖回債券提振市場信心。中泰證券分析師周岳建議，在目前房企整體融資渠道仍然偏緊情況下，主動的負(fù)債管理尤為重要，包括借新還舊、提前贖回、要約回購、要約交換、同意征求等方式。

化解風(fēng)險、穩(wěn)定市場的政策也逐漸落地。就在2月8日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，其中明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展具有重要意義。但也有地產(chǎn)行業(yè)人士對記者分析，當(dāng)前多方位“開口”的風(fēng)險化解政策陸續(xù)落地，但也恰恰說明“房住不炒”的總基調(diào)不會變，個體度過難關(guān)的主要支撐依然來自行業(yè)景氣度即需求端的信心恢復(fù)。

長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈認(rèn)為，隨著房貸利率下行的延續(xù)，商品房銷售的降幅有望在一季度收窄，房地產(chǎn)投資增速于年中前后開始回升。但如果考慮到本輪房企違約及危機(jī)處置對整個行業(yè)的深遠(yuǎn)影響，疊加疫情持續(xù)兩年多來對老百姓可支配收入等預(yù)期的負(fù)向作用，此次房地產(chǎn)企穩(wěn)或?qū)⑼碛跉v史規(guī)律的時間節(jié)點(diǎn)。

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