對(duì)租房市場(chǎng)來說，這是一個(gè)不尋常的春天。按照往年經(jīng)驗(yàn)，3、4月通常是北京租房市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，但疫情緩和后的這個(gè)春天，北京租房市場(chǎng)似乎還未真正回暖。相比起來，反倒是經(jīng)歷了去年一連串風(fēng)波的長租公寓依舊受捧，除了質(zhì)量好、家電齊全、規(guī)則清晰等固有優(yōu)勢(shì)之外，“經(jīng)歷一輪淘汰依舊還在”的邏輯，讓不少人認(rèn)為長租公寓的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了一定程度的釋放。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，租金貸偃旗息鼓，挨過風(fēng)波的長租公寓，似乎也正逐漸步入正軌。
長租公寓意外搶手
“今年春天租房的人沒有往年那么多了。”這是在天通苑從事租房中介工作的小陸最直觀的感受。她在這里已經(jīng)工作了三年多，而她選擇的天通苑區(qū)域，也被外界戲稱為“亞洲最大小區(qū)”“北漂聚集地”。據(jù)了解，天通苑共有16個(gè)分區(qū)、645棟樓，常住人口近50萬。
北京的租房市場(chǎng)熱度一直有著很強(qiáng)的時(shí)間性，3月后往往伴隨年后大量人員返京，同時(shí)許多外地畢業(yè)生、海歸等人員也會(huì)在此時(shí)進(jìn)京找工作。但今年的情況略有不同，小陸對(duì)北京商報(bào)記者表示，2月底剛過完年的時(shí)候，看房的人還多一些，但3月開始就比較冷清了。
同樣的情況在北京其他地區(qū)也得到了印證。負(fù)責(zé)蓮花橋地區(qū)的房先生也對(duì)北京商報(bào)記者表示：“隨著疫情防控政策調(diào)整，對(duì)租房市場(chǎng)有利好，但程度現(xiàn)在不好判斷，真正火熱起來可能還要一段時(shí)間。”根據(jù)我愛我家研究院的數(shù)據(jù)，今年春節(jié)過后，月交易量依然保持自去年9月以來的下行趨勢(shì)。盡管今年2月每平方米平均租金有明顯漲勢(shì)，環(huán)比上漲4.1%，但相較去年同期依然下跌2.6%。
對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)分析稱：“現(xiàn)在仍未出現(xiàn)找工作的熱潮，冷淡反而是正?，F(xiàn)象。夏季時(shí)，隨著找工作和跳槽的情況出現(xiàn)，也有可能會(huì)火熱起來。”
但與傳統(tǒng)租房市場(chǎng)的平淡不同，盡管去年多個(gè)長租公寓品牌出現(xiàn)問題，但風(fēng)波過后，在長租公寓平臺(tái)尋找房源的租客卻依然絡(luò)繹不絕。“雖然價(jià)格會(huì)高一些，但長租公寓的房間質(zhì)量好，家電家具都齊全，寬帶水電費(fèi)用的規(guī)則都很清晰，租后的維修保潔服務(wù)也不需要操心，對(duì)我來說性價(jià)比很高。”住在一家平臺(tái)房源的租房者小蔡看中的是這類公寓的配套服務(wù)。對(duì)于此前的風(fēng)波，小蔡表示：“如果因?yàn)?lsquo;爆雷’就完全不考慮長租公寓的話，就有些因噎廢食了。盡管有之前的事情，但我想經(jīng)歷了這一輪市場(chǎng)淘汰，以及國家出臺(tái)的一些管控措施，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。”
同樣，在被問及此前的風(fēng)波影響時(shí)，位于天壇附近的一位集中式長租公寓的管家也告訴北京商報(bào)記者：“很多租客問我，我都會(huì)說我們不會(huì)有問題。一個(gè)是我們之前沒出問題，另一個(gè)，你也能看到，我們的房源都很緊俏，平臺(tái)運(yùn)營情況也很好。”
相比分散式長租公寓，集中式長租公寓“一房難求”的情況更是矚目。北京商報(bào)記者在幾家集中式長租公寓的App上發(fā)現(xiàn)，空房寥寥無幾，大部分門店和房型均顯示已滿房。立水橋的一位長租公寓管家小謝告訴記者，想要預(yù)訂的話，至少要提前一個(gè)月甚至兩個(gè)月就決定簽約。
偃旗息鼓的租金貸
長租公寓的優(yōu)勢(shì)一目了然，替業(yè)主解決了招租、維修等一系列問題，又給租客帶來了找房便利，同時(shí)也提升了租房體驗(yàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，集中式的長租公寓比較穩(wěn)定，由大資產(chǎn)擁有者進(jìn)行改造，且數(shù)量比較多，比較集中，因此租金相對(duì)平穩(wěn)，這也是政策鼓勵(lì)的方向。而分散式的是傳統(tǒng)租房的改造版，并不屬于政策鼓勵(lì)的方向。
但從過往經(jīng)驗(yàn)看，長租公寓也因涉及租金貸問題而埋下了不少隱患。小李是北京的一名在讀研究生，2020年6月他本科畢業(yè)時(shí)需要租房，因此使用了一家長租公寓平臺(tái)針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生推出的相應(yīng)活動(dòng)。根據(jù)活動(dòng)規(guī)則，畢業(yè)生不僅可以免押金，還可以按月交租，看起來對(duì)學(xué)生非常友好。
但小李對(duì)北京商報(bào)記者表示，直到簽約時(shí)，他才注意到在房屋租賃合同之外，還有一份貸款合同。這份租房合同和其他租客一樣都是與作為甲方的長租公寓平臺(tái)簽訂的，但另一份合同卻是與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約，這是之前中介沒有跟他說明的。
北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松對(duì)北京商報(bào)記者表示：“租房者與中介簽訂的，名為租房合同，實(shí)為貸款合同。此貸款合同主要以租房者的個(gè)人信用做擔(dān)保獲得一年貸款。同時(shí)，合同中約定的服務(wù)費(fèi)，事實(shí)上為貸款利息。”
目前，北京商報(bào)記者在多家長租公寓平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，平臺(tái)均顯示提供押一付一的選項(xiàng)，有些平臺(tái)月付會(huì)較季付價(jià)格稍高。在問及月付是否是租金貸時(shí)，多位中介均表示了否認(rèn)，并表明押一付一是寫在房屋租賃合同中，不涉及第三方金融機(jī)構(gòu)。
李松表示：“租房者如與房產(chǎn)中介簽訂租房合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查閱租房合同相關(guān)內(nèi)容事項(xiàng)，謹(jǐn)慎簽字。實(shí)踐中可能出現(xiàn)讓租房者關(guān)注分期公眾號(hào)且手持身份證拍照等，更要留意小心。”
風(fēng)波之后回歸正軌
過去一年，長租公寓是住房租賃市場(chǎng)繞不開的關(guān)鍵詞之一。而經(jīng)歷了一系列風(fēng)波之后，長租公寓也加速回歸正軌。今年全國兩會(huì)期間，“規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)”首次被寫進(jìn)政府工作報(bào)告，強(qiáng)監(jiān)管的意味不言而喻。與此同時(shí)，國家“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要也提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。具體而言，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。
而在這之前，針對(duì)長租公寓市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題，2020年9月7日，住建部便已發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，提出60余條監(jiān)管措施，將長租公寓“高收低出”“長收短付”“租金貸”等容易引發(fā)糾紛的現(xiàn)象納入監(jiān)管。
據(jù)了解，為保證租賃市場(chǎng)能夠回歸正軌，今年2月以來，已有北京、上海、廣州、深圳等6個(gè)省市先后出臺(tái)關(guān)于房屋租賃的政策。以北京為例，今年2月，北京市住建委等部門便聯(lián)合印發(fā)了相關(guān)文件，明確表示預(yù)收租金金額不能超過3個(gè)月租金，同時(shí)押金也將由北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管。此舉的目的，旨在讓長租公寓能夠保持一個(gè)更加安全健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
政策規(guī)范之外，企業(yè)自身也正重整。其中的關(guān)鍵指標(biāo)之一便是出租率，據(jù)了解，一般而言，長租公寓行業(yè)理想的出租水平通常在90%-95%左右，但此前“陣亡”的長租公寓中，不乏出租率低于50%甚至30%的企業(yè)。
但隨著疫情的控制以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出清，長租公寓的入住率也出現(xiàn)了回升。不久前，多家上市房企年報(bào)集中披露，長租公寓方面的情況也隨之浮出水面。以萬科為例，其年報(bào)顯示，截至2020年底，萬科集團(tuán)運(yùn)營管理長租公寓18.44萬間，累計(jì)開業(yè)14.24萬間。截至報(bào)告期末，已開業(yè)項(xiàng)目的整體出租率超過95%。此外，龍湖集團(tuán)的年報(bào)也顯示，2020年長租公寓方面，冠寓已開業(yè)9萬間，整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為93.3%。而在收入方面，業(yè)績報(bào)告顯示,龍湖集團(tuán)租賃住房收入約為18.11億元，而去年同期則為11.75億元。
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